El arquitecto y experto en valoraciones urbanísticas ha calificado de “barbaridad” que el coeficiente sea de en torno a nueve por la repercusión que tiene en el valor de capitalización del terreno
Madrid, 25 de marzo de 2025.- El arquitecto y experto en valoraciones urbanísticas Federico García Erviti ha advertido del alto valor que ha alcanzado el factor de localización en algunos suelos rurales de la periferia de Madrid. Lo ha hecho durante su intervención en el XX Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid organizado por el Instituto de Estudios de Urbanismo. En su ponencia “La valoración urbanística del suelo y sus elementos” ha calificado de “barbaridad” que el factor de localización “esté alcanzando valores de en torno a nueve”, porque “quiere decir que se está multiplicando por esa cifra el valor de capitalización del terreno”. “Es muchísimo”, ha insistido.
El arquitecto ha advertido por otra parte en relación con la valoración del suelo urbanizado edificado que “hacer una evaluación pericial tomando como referencia los datos de páginas como Idealista o alguna parecida, está condenado al fracaso más absoluto dando por hecho que el expropiante esté bien informado que lo suele estar”.
García Erviti ha señalado además que el autor de la actual Ley del Suelo y del Reglamento correspondiente “olvidó una cosa importante como el cálculo de las indemnizaciones de los propietarios de construcciones que son incompatibles con el desarrollo”. Ha explicado que “cuando es suelo urbanizable, esas edificaciones es obvio que están en suelo rural y hay que valorarlas conforme al criterio establecido, pero hay algunos suelos que no está claro que sean rurales y en éstos, hay que suponer que el legislador ha querido decir que se valore también como suelo rural aunque no lo sea”. El experto ha considerado que “se trata de un pequeño patinazo o desliz, porque hay un vacío y hay que ponerse de acuerdo con los propietarios para que lo entiendan”.
En esta segunda clase del XX Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid ha intervenido también el abogado experto en urbanismo y autor de la Ley de Suelo de 1992, José Manuel Merelo, con dos ponencias: “Situaciones básicas del suelo” y “Clases de suelo”. El letrado ha subrayado que en Madrid sigue la división del suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable de protección. Ha hecho hincapié en que no existe un no urbanizable común “como ha sido tradicional en muchas legislaciones autonómicas”. Asimismo, ha añadido que los suelos urbanizables se dividen en sectorizados y no sectorizados y “esto es lo verdaderamente importante” tanto que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid determinó en 2020 que en el caso de los primeros “no hace falta un nuevo juicio de proporcionalidad al amparo de la Ley de Suelo puesto que la memoria del planeamiento ya contendría una justificación suficiente”. Ha advertido que por el contrario los no sectorizados “sí están sujetos a las exigencias la legislación estatal para motivar los desarrollos poblacionales argumentados”.
En referencia a los suelos urbanizados -conforme a la división estatal-, Merelo ha advertido de la controversia que suscita lo que pueda considerarse “las obras de conexión” para los servicios propios de esa clase de suelos tales como el agua, la electricidad, etc. Ha detallado en este sentido que existen varias, y con distintas resoluciones, sentencias de tribunales superiores de justicia sobre lo que sí se considera obra de conexión o no, “por lo que habrá que considerar en cada caso sin son ese tipo de actuaciones o se trata de otras más gruesas”.
Sobre las actuaciones de dotación en la Comunidad de Madrid ha valorado el artículo 29 bis porque apunta la posibilidad de que “sea necesario prever nuevo suelo dotacional, pero sin embargo no haya que ceder suelo lucrativo, porque igual se ha cambiado a un nuevo uso de menos valor”.
Por el contrario, Merelo ha advertido de que pueda haber “cierta incompatibilidad” con la legislación estatal básica cuando la ley autonómica establece que “si como consecuencia del incremento de edificabilidad se siguen cumpliendo los estándares del artículo 36.6, no hay que prever nuevas dotaciones”, pero si esto es así, ha señalado que “es evidente que la ratio se empeora, por lo que con la ley estatal en la mano, es muy discutible que esta previsión tenga amparo en la misma”.
Volviendo a las valoraciones, Merelo ha destacado una novedad que introduce la legislación madrileña en lo que respecta a los aprovechamientos urbanísticos “porque regula las transferencias como si fueran de edificabilidades reales y no como subjetivas”, si bien ha dicho no entender el punto de partida “que alude al aprovechamiento privativo” sin que esté definido cuál es el “aprovechamiento privativo en suelo urbano consolidado según la ley de suelo de Madrid”.