El abogado urbanista ha explicado durante su intervención en el XXI Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid que si la administración local “no matiza y concreta qué parte es la indebidamente edificada, posiblemente se gane un contencioso alegando indefensión”
Madrid, 24 de junio de 2026.- El abogado urbanista y doctor en Derecho Francisco Zaragoza ha advertido de que los ayuntamientos deben especificar claramente qué hay que demoler en un caso de construcción ilegal porque si la administración local “no matiza y concreta qué parte es la indebidamente edificada, posiblemente se gane un contencioso alegando que están causándote indefensión al no saber qué es lo que está mal hecho”. El experto se ha expresado en estos términos durante ponencia El procedimiento de restauración del orden jurídico perturbado y sancionador que ha impartido en el XXI Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid.
Zaragoza ha empezado su intervención aclarando que existen tres tipos de posibles obras irregulares: las que se están haciendo, las que se han hecho y las que tienen licencia pero irregular, una división que junto con los procedimientos correspondientes “apenas se han modificado desde la ley del 76”, ha añadido. En relación con las primeras, el ponente ha hecho hincapié en que “habría posibilidad de saltarse el requerimiento al interesado para legalizar en el plazo de dos meses en casos de flagrante ilegalidad como por ejemplo si es una zona verde y se está construyendo una casa”. No obstante, Zaragoza ha aconsejado que los ayuntamientos “pidan la legalización” porque que sea “’manifiestamente ilegal’ es un concepto jurídico indeterminado y puede dar lugar a que el actuante aluda a una indefensión”. Igualmente ha destacado sobre el segundo tipo de construcción irregular que “la pregunta clave en estos casos es cuándo está terminada la obra para empezar a plantear alegaciones, recurso de reposición y contencioso administrativo en la posibilidad de pelear contra una orden de demolición”.
Zaragoza ha llamado la atención por otra parte sobre las diferencias que establece el Tribunal Supremo entre “prescripción” y “caducidad”. En este sentido, el letrado ha señalado que para acreditar la primera, “lo mejor es ir a un notario, llevarlo a donde sea la obra, levantar un acta fotográfica notarial de las obras terminadas y guardarla en un cajón, poniendo el cronómetro a ver si pasan los seis años preceptivos”. Pero si esa opción no es posible, “se puede usar al Google Maps” para el caso de obras exteriores porque en los casos de las interiores “es bastante más complicado acreditar” la prescripción.
El ponente ha aludido además a la “segunda Ley Omnibus aprobada en diciembre de 2024” en relación con el plazo de prescripción para la restauración de la legalidad en la legislación de la Comunidad de Madrid y cómo afecta a las obras ejecutadas antes de ese cambio normativo. “Es obvio que a esas obras se les seguirán aplicando los plazos de cuatro años de prescripción y de diez meses de caducidad, y esto es muy importante”, ha subrayado. Y en relación con los conceptos de “prescripción y caducidad”, ha considerado que la prescripción “es el tiempo que tiene el ayuntamiento para notificarte que te han pillado con una posible infracción” mientras que la caducidad se refiere a los casos en los que la administración inicia el expediente pero “se duerme en los laureles y aunque ha notificado correctamente” por las razones que sea “llega el plazo de resolución y no ha resuelto” con lo que “ese expediente ha muerto y si llega después alguna resolución, ésta es nula de pleno derecho porque se ha efectuado fuera del plazo legal que tiene el ayuntamiento de los 12 meses para hacerla”. Zaragoza ha señalado que existen sentencias del Tribunal Supremo que resuelven apoyándose en su consideración, si bien hay otras cuya interpretación no es la misma.
El ponente se ha referido en su alocución a algunos casos particulares como el de una mujer enferma de cáncer en estado avanzado que hizo una obra en su casa para habilitar un cuarto de baño “de unos dos metros cuadrados” en la misma planta para así no tener que bajar escalera. Zaragoza ha explicado que cuando el asunto llegó a sus manos, las obras ya habían sido “objeto de un expediente de disciplina y había una orden de demolición años antes, con una sentencia que confirmaba la resolución” pero “al mismo tiempo, el ayuntamiento, a instancias de los vecinos, había tramitado un plan especial que permitía y regularizaba esa actuación” de modo que “se solicitó la legalización de esas obras” conforme a la nueva normativa. El ponente ha señalado en este punto que “lo lógico es que el ayuntamiento hubiera legalizado esas actuaciones” pero no lo hizo amparándose el consistorio madrileño en que “existían unas obras -otras diferentes- de los años 60 ó 70 que no son legalizables ni siquiera conforme a ese nuevo plan especial” algo con lo que Zaragoza dice no estar de acuerdo basándose en que esas infracciones “ya han prescrito absolutamente y el ayuntamiento no puede invocarlas para denegar la solicitud de legalización de las obras hechas ahora que sí son legales”. El caso está todavía pendiente de resolución, tras una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que Zaragoza ha recurrido.