Francisco Merino, uno de los mayores expertos de España en valoraciones y antiguo jefe de planeamiento del Ayuntamiento de Marbella ha lamentado que el «suelo urbanizable programado» haya desaparecido porque “fue un invento fantástico porque obligaba a los propietarios a desarrollar sus terrenos”.
El ex jefe de Planeamiento del Ayuntamiento de Marbella Francisco Merino ha ensalzado la figura del “suelo urbanizable programado” que aparece en el Plan General de Ordenación (PGOU) Urbana de Madrid porque evita la especulación y la retención del suelo. El arquitecto de profesión, que ha participado en el “XX Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid”, ha lamentado que ese concepto haya desaparecido a pesar de que “fue un invento fantástico ya que obligaba a los propietarios a desarrollar sus terrenos”.
Merino se ha referido en esos términos durante su ponencia titulada Áreas de reparto y aprovechamiento unitario: ejemplos de cálculos. Ha detallado que el término, que apareció en “la ley de 1975 y nunca se puso en práctica”, se refería a un suelo que era urbanizable, “o sea, que se podía urbanizar pero al añadirle ‘programado’ lo diferenciaba de otros suelos “que no estaban en el programa, que no tenían por qué ocurrir”, mientras que el programado “sí tenía por fuerza que urbanizarse”. Ha añadido que eran “sectores cuyos planes parciales se tenían que desarrollar en cuatro años”, si bien las obras de urbanización “podían tardar cuatro años más, ocho años más, etc”, un escenario que ha calificado Merino de “muy importante” porque “obligaba a los propietarios a desarrollar sus terrenos” porque si no lo hacían, el Ayuntamiento “les cambiaba el sistema de actuación, de compensación a cooperación, y lo desarrollaba” el propio consistorio. Merino ha lamentado que años después la figura, que “se hizo para evitar la especulación y la retención de suelo”, desapareciera con otras leyes porque aparentemente “era inútil” pero en realidad lo hizo porque “no hubo interés alguno en llevarlo a la práctica”
Por otra parte, el ponente ha advertido durante su exposición que cuando “la ley del Estado habla de la edificabilidad media ponderada evita nombrar el término ‘aprovechamiento’ porque estas leyes que tenemos ahora mismo son consecuencia de la famosa sentencia de 1997 del Tribunal Constitucional que anuló en su mayor parte la ley del 90, versión texto refundido de 1992, y como lo hizo fundamentalmente porque el Estado había invadido competencias que les correspondían a las autonomías, desde entonces el legislador fue muy cuidadoso en ese sentido, y eufemísticamente e inútilmente en mi opinión utilizó el termino de ‘edificabilidad media ponderada’”. Y ha insistido en que a su juicio es un concepto erróneo porque “no es sintácticamente correcto” puesto que “se trata de la media de las edificabilidades ponderadas, o sea, primero se ponderan las edificabilidades y luego se calcula la media y no al revés”.
Se ha referido además Merino al aprovechamiento urbanístico entendiendo por él la “superficie edificable homogeneizada”, aunque de manera más coloquial también la ha definido como “superficie edificable valorada” que es un “concepto relativo” para poder diferenciarla o contraponerla respecto de la “superficie edificable” a secas.
El experto en planeamiento y valoraciones ha hecho hincapié por otra parte en la importancia que tiene el concepto de “valor o precio de repercusión” del suelo porque es la referencia que tienen los promotores inmobiliarios a la hora de calcular el beneficio si compran un terreno. Además, ha subrayado que “es el dato que se usa para hacer todos los cálculos urbanísticos en general, salvo en el caso de los chalés porque en este mercado, el que va a comprar no está tan preocupado por la edificabilidad sino por el tamaño de la parcela”.