El abogado urbanista y organizador de los Cursos de Urbanismo de Marbella aboga por que los conjuntos residenciales tengan entidad urbanística de conservación en lugar de comunidad de propietarios porque ante las primeras “nadie puede negarse a pagar los gastos” mientras que con las segundas sí, tras una sentencia del Supremo
Marbella, 31 de enero de 2024.- El abogado urbanista y organizador del XIX Curso de Urbanismo de Marbella (y de las 18 ediciones anteriores), Alejandro Criado, lamentó que los ayuntamientos no recepcionan las urbanizaciones porque si lo hicieran, desde ese momento “el deber general de conservarla les correspondería a ellos pero no tienen medios para hacerlo” con lo cual “no las recepcionan”. Abogó además por que los conjuntos residenciales tengan una entidad urbanística de conservación cuyo funcionamiento es similar a la una comunidad de propietarios pero con la diferencia de que ante las primeras “nadie puede negarse a pagar”, algo que ocurre con las segundas a raíz de una sentencia del Tribunal Supremo. Así, concluyó el letrado, se evitaría la morosidad en las urbanizaciones.
Criado se pronunció así durante la ponencia La urbanización y su conservación. Las entidades urbanísticas de conservación que ofreció en la duodécima jornada del curso. Señaló al respecto de la materia que “no es muy normal que la urbanización sea técnicamente recepcionada por el Ayuntamiento; de hecho la mayoría de las que hay en España no lo han sido” porque “desde ese momento, el deber general de conservarla les correspondería a los consistorios y como no tienen medios para hacerlo, no las recepciona”. De ahí que se vean “tantas urbanizaciones mal conservadas, con un mal acerado, mal pavimentado y mal alumbrado”. Los ayuntamientos, denunció, se hacen cargo de la limpieza y la recogida de la basura “pero poco más”.
Explicó en el mismo sentido que los ayuntamientos entienden que “como el uso de esas urbanizaciones ubicadas en el extrarradio es ‘semi exclusivo’ de los propietarios, deben ser éstos los que las conserven”. Para compensarlo, las urbanizaciones se han valido de la figura de la comunidad de propietarios pero, advirtió Criado, una sentencia del Tribunal Supremo “ya se pronunció en contra argumentando que falta el requisito de la cotitularidad de alguna parte de la urbanización en tanto que la comunidad no es propietaria de nada”. Como consecuencia “muchos propietarios pueden dejar de pagar las cuotas de la comunidad amparándose en esa sentencia, lo que puede desembocar en un alto nivel de morosidad” así que “lo mejor”, aseguró Criado, “es tener una entidad urbanística de conservación” cuyo funcionamiento “es muy similar” con la ventaja de que la figura de la entidad urbanística de conservación “nadie puede negarse a pagar”.
Completaron la clase Luis Cepedano y Enrique de la Torre, ingenieros de caminos de CAI Consultores con la ponencia La urbanización y su conservación. El proyecto de urbanización en la que destacaron que “muy pocas” obras de urbanización que se ejecutan son fieles al proyecto original. Apuntaron que “es una batalla que tenemos con los ayuntamientos” porque “una de las salidas que tienen” es argumentar que como la obra no se ajusta cien por cien a los aspectos técnicos recogidos en el documento inicial “puede haber problemas en la recepción de las obras”. En este sentido explicaron que hay ayuntamientos como el de Málaga que tienen procedimientos internos que detallan qué es una modificación del proyecto de urbanización y “hablan de modificaciones sustanciales o no sustanciales” y en función de cada caso, debe o no pasar por Junta de Gobierno Local. Igualmente, el Ayuntamiento de Marbella tiene una instrucción que diferencia las modificaciones sustanciales o no sustanciales y qué es lo que implican los proyectos de urbanización. Esos contenidos, concluyeron, “hay que tenerlos en cuenta cuando se ejecuta una obra”.
Cepedano y De la Torre advirtieron por otra parte que aunque los proyectos de urbanización “parecen poca cosa, son muy complejos y requieren cada vez más de una mayor especialización en distintos campos”. Además, interviene un buen número de personas, señalaron poniendo ejemplos de los organigramas de proyectos que están elaborando en CAI Consultores.
Los mismos ponentes ofrecieron después contenido sobre La urbanización y su conservación. Problemas frecuentes con las empresas suministradoras y denunciaron que “el principal problema que tenemos con las compañías es el plazo que emplean en responder, especialmente Endesa, que además te da unas condiciones técnicas económicas cuyo problema está en que tú no sabes si son realmente necesarias y que genera más costes en la urbanización”. Y añadieron que “no tenemos acceso a sus infraestructuras para saber si lo que te pide hace falta o no”.
Otro problema “es el periodo de caducidad para las condiciones técnicas que te da y que lo suele fijar en seis meses, y si en ese tiempo no las has aceptado y sigues negociando te las puedes cambiar y es habitual que lo hagan”, advirtieron. Asimismo resaltaron las condiciones técnicas exigidas por Acosol en las estaciones de impulsión (de agua) que también generan costes añadidos.