Uno de los cambios más importantes que se han producido en los últimos años en el mercado de alquiler de viviendas como consecuencia del gran avance de internet y de las nuevas tecnologías es el alquiler con una finalidad distinta a la de vivienda y por motivos vacacionales.
Lo positivo de estos alquileres es que su rentabilidad es muy superior al alquiler para uso de vivienda. Lo negativo es que estos alquileres de tan pocos días son susceptibles de generar molestias a los vecinos. La normativa regional, competente en materia de turismo, está conjugando en la medida de la posible el equilibrio de estos dos elementos.
Aunque a nivel nacional ya se ha previsto la posibilidad de limitar el alquiler con fines vacacionales por las Comunidades de Propietarios a través de una reforma del artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la reciente reforma en Andalucía de enero de 2024 del Decreto que regula las viviendas de uso turísticos establece como nuevo requisito para este tipo de alquileres el cumplimiento de la normativa urbanística, además de la posibilidad de que los ayuntamientos limiten el número máximo de estas viviendas por zonas de la ciudad.
El apartado duodécimo actual de la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar los alquileres vacacionales de la siguiente forma:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Es decir, que con el voto favorable de de 3/5 se pude limitar estos alquileres vacacionales, si bien no podrán limitarse aquellos que ya hayan iniciado la correspondiente actividad de alquiler, dado que no tiene efectos retroactivos.
A nivel regional, son dos las aportaciones importantes desde la normativa turística en la reforma de enero de 2024 del Decreto que regula los alquileres turísticos:
1. Los Ayuntamientos podrán establecer limitar el número de viviendas turísticas por zonas, edificio, sector, ámbito, periodos o ámbitos
Así se regula en el artículo 2.2 del Decreto 28/2016:
En particular, los Ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, podrán establecer limitaciones proporcionadas a dicha razón, en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona. Dichas limitaciones deberán obedecer a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se haya dado debida publicidad con anterioridad a su aplicación.
Por tanto, esta limitación de número máximo de viviendas turística por edificio, zona, ámbitos, periodos, área o zona será una potestad discrecional de cada ayuntamiento que conoce el municipio sabrá de si estos alquileres están o no generando problemas de convivencia. En todo caso, los criterio deberán ser claros, inequívocos y objetivo, además de requerirán una publicidad previa, en base al principio de seguridad jurídica, principio que no parece que se cumpla en el supuesto de una instrucción interpretativa de la normativa urbanística municipal.
2. Los Ayuntamientos también podrán establecer unos requisitos urbanísticos para la implantación de estos alquileres turísticos
Entre los requisitos que establece el artículo 6 del Decreto 28/2016 se encuentra el siguiente:
a) Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal. La inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los correspondientes Ayuntamientos.
Actualmente, ya no existe el requisito de la existencia de licencia de primera ocupación, pero sin un requisito de mucho mayor calado, dado que el hecho de que la vivienda sea o no legalmente ocupable, no tiene una repercusión real ni en el servicio turístico ni en las molestias a los vecinos. Ahora bien, si la ordenación urbanística requiere, por ejemplo, la necesidad de una entrada independiente del resto del vecindario, ese requisito si tiene una trascendencia importante respecto a las posibles molestias a los vecinos.
Además, en esa línea, el artículo 9 que regula la inscripción de estos alquileres, entre sus requisitos se encuentra el siguiente:
e) Manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable.
Dicha manifestación se está intepretando en el sentido de que si el criterio interpretativo de la normativa municipal cambia, sin una publicidad previa, en tal caso se están revocando las inscripciones existentes, lo cual habrá que ver cual es la interpretación de los tribunales, en base al principio de legalidad y de seguridad jurídica.