El notario José Ordóñez ha explicado que hay varios métodos para realizar esta práctica ilegal y que aunque “cualquier ley” las regula, “la imaginación (del infractor) siempre va más allá”
Madrid, 30 de junio de 2025.- El notario José Ordóñez ha alertado de la facilidad que existe para hacer parcelaciones encubiertas. En su ponencia “El contrato de compraventa inmobiliario y la escritura de obra nueva” comprendida en el XX Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid, el fedatario ha señalado que existen las parcelaciones encubiertas y sin licencia que “se hacen de una forma muy sencilla en lugares como El Palmar, en Cádiz, donde ha habido un escándalo urbanístico: una finca rústica de 22.000 metros cuadrados se vendía por cuotas, por tantos por ciento, y luego había unas normas interiores a partir de un planito con el que los diferentes dueños se repartían el uso de la finca, produciéndose una parcelación ilegal sin que se parcelara nada”.
Pero la picaresca no queda ahí porque hay más métodos para esta práctica, según ha explicado Ordóñez, como el de “aportar una finca a una sociedad limitada que va a tener participaciones sociales, que luego se van a vender a diferentes compradores, de forma que al final no estoy parcelando la finca pero estoy consiguiendo que sea de varios dueños y luego a través de estatutos o de pacto entre socios, ellos van a distribuir su uso y van a partirla en la realidad”. En este sentido ha matizado que “cualquier ley” regula este tipo de prácticas “pero siempre la imaginación va más allá”.
Por otra parte, al explicar los pormenores de las compraventas entre particulares y promotoras, y las garantías que tienen los primeros una vez que se rubrica el contrato, este notario afincado ahora en Marbella pero residente durante muchos años en Madrid, ha destacado los “problemas” que están teniendo hoy día los promotores “para empezar” a desarrollar edificaciones porque “los bancos o las compañías de seguros, a no ser que tengas una acreditada solvencia, no les dan el aval o no les hacen el seguro” lo que supone que “te bloquea la promoción hasta el punto de que en operaciones importantes están buscando fórmulas alternativas”. Por ejemplo, en Marbella, “para operaciones muy fuertes como un chalé de 10 millones de euros el promotor constituye una hipoteca sobre el propio inmueble en garantía de cada uno de los pagos que recibe de forma que el incumplimiento del plazo o no poder devolver las cantidades a cuenta con el interés que se pacte, facultaría al comprador para ejecutar la hipoteca y adquirir lo que en ese momento haya”, ha especificado.
Junto a Ordóñez ha intervenido de nuevo en el programa el arquitecto Federico García Erviti, en este caso con la ponencia “Los agentes de la edificación y sus responsabilidades” en la que ha manifestado que “si bien los arquitectos no tienen que tener formación jurídica, sí es muy importante que tengan información jurídica para comprender el marco en el que se mueve su actividad”. Y esta idea es extensible, ha añadido García Erviti, “a todos los profesionales de la construcción” ya sean ingenieros o aparejadores, ya sean constructores o promotores.
Ha profundizado en la responsabilidad civil advirtiendo de que “en muchas sentencias, el acusado de producir un daño -arquitecto, arquitecto técnico, constructor, etc.- trata de demostrar la inevitabilidad y/o la imprevisibilidad” de lo ocurrido, aunque después el tribunal venía a decir en las resoluciones de los casos que esas razones no eran válidas porque los profesionales “tenían toda la información y se podían haber adoptado medidas”. De hecho, el arquitecto ha señalado que “es muy raro que un tribunal acepte situaciones de imprevisibilidad o inevitabilidad”.
Y desgranando la responsabilidad civil, se ha detenido en el caso de la responsabilidad contractual de la que ha dicho que es “muy importante” porque “demostrar que has causado un daño porque has incumplido alguna de tus obligaciones legales es facilísimo y cometer errores en un detalle constructivo y probar después que ese fallo ha provocado un perjuicio tambienl”. Por este motivo “la contractual es la más sencilla en la que se puede incurrir”, ha aseverado. Sobre la responsabilidad extracontractual, García Erviti ha señalado que el 34% de los daños en obra viva son a colindantes, más de un tercio de los perjuicios declarados en construcciones son a colindantes, algo que es también “muy importante” porque en algunos casos el escenario conlleva el desalojo de las personas de sus hogares “y eso el Tribunal Supremo ya lo ha calificado como un daño moral muy grave”.