Gerardo R. Fernández: “Hasta 2007 se cometía un fraude con las compensaciones urbanísticas sin que le preocupase a nadie”

El arquitecto urbanista asegura que hasta la aprobación de la Ley de Suelo de 2007 se “patrimonializaba el beneficio y socializaba la carga” en las actuaciones asistemáticas en suelo urbano consolidado cada vez que se empleaba el sistema de compensaciones en los aprovechamientos urbanísticos.

Marbella, 28 de enero de 2021.- El experto en urbanismo y técnico en Ordenación del Territorio participó en los XVI Cursos de Urbanismo de Marbella organizados por FYDU ofreciendo una ponencia sobre las actuaciones asistemáticas en suelo urbano. Durante su intervención, hizo un repaso de la historia del sistema urbanístico español, al que calificó de “extravagancia”. Data de 1864 y recoge el principio fundamental, “que no lo hay en algún otro país del mundo, excepto en Colombia donde funcionan con uno parecido”, del reparto de cargas y beneficios. Fernández lo criticó porque “se trata en definitiva de que los Ayuntamientos pagan los suelos dotacionales en especias (en aprovechamientos) en lugar de hacerlo en metálico por los suelos que los particulares le ceden cuando edifican en una parcela”, cuando son “derechos recogidos en el planeamiento”.

Llamó la atención en este sentido porque, hasta 2007, en suelo urbano consolidado no ocurría así. Puso como ejemplo, tachándolo de “fraude”, el caso de las torres KIO en Madrid que “tienen 40 plantas pero todo el aprovechamiento fue para el propietario” porque “las zonas verdes y equipamientos que generaron esas alturas, hubo que expropiarlas con el dinero de todos los madrileños”. El arquitecto definió ese procedimiento como “patrimonializar el beneficio y socializar la carga”. Y añadió que es “algo que ocurría constantemente sin que le preocupase a nadie”.

Ahora, detalló el arquitecto y técnico en Ordenación del Territorio, se usan tres instrumentos nuevos que “nos permiten actuar con solvencia” en el suelo urbano: las actuaciones de dotación, los complejos inmobiliarios y las memorias de viabilidad económica. Sobre el primero señaló que “vienen a quebrar esos fraudes de ley” porque, entre otras novedades, “obliga a crear suelos dotacionales que satisfagan las demandas sociales que genera el incremento de aprovechamiento”. Además, añadió el que también ha redactado varios PGOU, “ahora hay que dibujarlo en los planes” y las parcelas edificables y las dotacionales “quedan vinculadas para el reparto de cargas y deberes”. En este sentido dijo que las actuaciones de dotación son “una reprogramación discontinua asistemática”.

También, prosiguió Fernández, “es voluntario” porque el propietario de la parcela “es libre para elegir la carga que con la que tiene que compensar al Ayuntamiento en cualquier sitio”. Se evitan así posibles tratos de favores por parte de la administración pública hacia terceros a los que podría beneficiar si indicara a los primeros dónde querría tener el terreno de la compensación.

Del mismo modo, las actuaciones de dotación comportan cierto “riesgo”. El Ayuntamiento en cuestión puede encontrarse con varias pequeñas y separadas parcelas como compensación al aprovechamiento de cada propietario, de modo que no le sean útiles, con lo que el procedimiento “no será eficaz desde el punto de vista del interés público”. Para corregir ese posible “problema” existe la compensación económica equivalente al aprovechamiento, que se calcula conforme a estándares regulados. Así, el Consistorio recibe una cantidad económica con la que expropiar la parcela que le convenga, esperando en su caso a reunir varias cantidades económicas y poder así “comprar” una grande y entera y no varias partes separadas.

En relación con los complejos inmobiliarios, apuntó que se refiere a la posibilidad de que en una misma edificación puedan coexistir usos públicos (demaniales) y privados (lucrativos). Para eso las estructuras de ambas edificaciones “deben ser compatibles” en general, además de “ser compatibles socialmente”. Este instrumento tiene el “beneficio” de que el Ayuntamiento puede pedir al propietario la dotación pública ya construida; ni la parcela para hacerla, ni el dinero para que el Consistorio la haga.

Y respecto a la memoria de viabilidad económica, explicó que consiste en analizar cuánto vale el suelo en la situación originaria y cuánto en la situación final, en casos en los que se altere “el estatuto jurídico de una parcela”, al aumentar el aprovechamiento.

 

-Alejandro Criado 28/01/2021