Marbella tiene un enorme atractivo como ciudad para invertir, pero también para trabajar y para vivir. Tanto el clima, su belleza, su historia, su cultura, su gastronomía como su pujante actividad económica son alguna de las causas que generan una enorme demanda de viviendas en Marbella como primera o segunda residencia. De hecho, las nuevas tecnologías, que permiten el trabajo remoto, están aumentando el atractivo de la ciudad y la demanda de viviendas, hasta el punto de que el precio medio de la vivienda está en su máximo histórico, rozando los 5.000 € el metro cuadrado.
Un precio tan alto tiene muchos aspectos positivos, como es el alto movimiento económico que genera. Sin embargo, tiene un aspecto muy negativo y es la dificultad que genera para quienes viven y trabajan en Marbella, o quienes se lo están planteando, en comprar una vivienda a un precio asequible y acorde con la economía de la familia media trabajadora de la ciudad.
Frente a este problema que se agrava con el tiempo, lamentablemente, el PGOM no plantea incrementar la oferta de vivienda para paliar este problema, por lo menos en suelo rústico, lo que va a tensionar aún más el mercado y ayudar a incrementar más el precio de la vivienda.
Por una parte, el PGOM desclasifica los sectores de suelo urbanizable que no han tramitado un planeamiento de desarrollo, y los que están en trámite, establece un plazo de caducidad de los mismos.
Por otra parte, no sólo no plantea propuestas de crecimiento, sino que su normativa establece criterios muy restrictivos para actuaciones de nueva urbanización para implantar viviendas en suelo rústico, dado que da preferencia a las nuevas actuaciones con usos productivos, además de establece que, con carácter general, las actuaciones de nueva urbanización deben justificar el interés público o social de la misma, requisito que no está previsto en la LISTA ni en su reglamento y que introduce un elemento de discrecionalidad cuya legalidad parece difícil de fundamentar. De hecho, podría ser contrario al derecho de los propietarios en suelo rural a tramitar una actuación de nueva urbanización, previsto en el artículo 13 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 7.3.1. Justificación de los nuevos desarrollos (D)
1. Podrán ser objeto de actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico común los terrenos que resulten necesarios para atender y garantizar las necesidades de crecimiento urbano, de la actividad económica o para completar la estructura urbanística. 2. Los nuevos desarrollos deben servir prioritariamente para completar tramas, ordenar el espacio, dar respuesta a las necesidades de nuevos usos y resolver los déficits históricos que, en equipamientos, servicios e infraestructuras, presentan los núcleos urbanos y las urbanizaciones residenciales. En consecuencia, se priorizarán las actuaciones destinadas a completar la malla urbana existente, de conformidad a la planificación estratégica establecida en el presente PGOM. 3. No obstante, para atender y garantizar las necesidades de la actividad económica se prioriza el desarrollo de suelos que prevean usos productivos y, en especial, aquellos, dirigidos a actividades vinculadas al turismo, a la investigación, al conocimiento y a las ciencias. 4. Cada actuación de nueva urbanización deberá justificar el interés público o social de su puesta en carga, en función de alguno o algunos de los siguientes criterios: a) El análisis de parámetros objetivos de crecimiento; b) El análisis de parámetros objetivos de demanda o ; c) La imposibilidad o inconveniencia de atender las necesidades detectadas en el suelo urbano disponible; d) Atender a necesidades de la actividad económica. 5. Las actuaciones de transformación urbanística en suelo rústico que tengan por objeto cubrir las necesidades de crecimiento urbano deberán justificar su mayor viabilidad social, económica, ambiental o paisajística respecto de las alternativas posibles en suelo urbano si las hubiera. 6. Para justificar las actuaciones de nueva urbanización se podrá utilizar el diagnóstico y conclusiones que, para cada zona o ámbito funcional, hubiera realizado el Plan o los Planes de Ordenación Urbana aprobados o los estudios o análisis municipales realizados para esos ámbitos. 7. La previsión de actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización en suelo rústico debe justificar su coherencia en el modelo de ordenación propuesto en el presente Plan General y, en su caso, su integración en la ciudad existente así como su interrelación e interconexión con la trama urbana, salvo aquellas que se permitan en discontinuidad con la trama urbana.
Respecto a la localización de los nuevos desarrollos, otro aspecto importante, deberán ser en continuidad del suelo urbano, con las excepciones previstas en la LISTA y, lamentablemente, el PGOM no introduce ningún criterio interpretativo favorable a la localización de ámbitos de crecimiento sin continuidad con el suelo urbano para usos residenciales de bajas densidades con viviendas de alto nivel adquisitivo y que podrían considerase de «excelencia turística»:
Artículo 7.3.2. Criterios de localización de Nuevos Desarrollos (D)
1. Para los nuevos desarrollos los terrenos deben ser colindantes al suelo urbano quedando integrados tras su transformación en la malla urbana. 2. De esta condición quedan exceptuados los siguientes supuestos:
a) Los que no puedan ubicarse en continuidad con el suelo urbano, debido a la existencia justificada de elementos naturales, infraestructuras o afecciones sectoriales.
b) Los de uso global de actividades productivas o turístico o los usos singulares de carácter estratégico que, de forma justificada, deban emplazarse en discontinuidad con los núcleos de población existentes.
No obstante, la necesidad de emplazarse en discontinuidad con los núcleos de población existentes de estos usos no podrá estar basada únicamente en la viabilidad económica de la actuación.
c) Las agrupaciones irregulares compatibles con el modelo territorial y urbanístico del Plan General.
3. Los terrenos situados en el entorno de los suelos clasificados por el presente Plan General como urbanos por su integración en la malla de los municipios colindantes, solo podrán ser objeto de una actuación de nueva urbanización cuando se justifique su adecuación al modelo previsto en el presente Plan General con cumplimiento de las directrices del presente Título o cuando por su carácter supralocal se integren en un Plan de Ordenación Intermunicipal. Estos ámbitos están identificados en el plano I.12 Identificación de suelo urbano.
Además, respecto a la existencia de «infraestructuras», el PGOM bien podría establecer que todos los suelos al Norte de la autovía son en continuidad del suelo urbano al estar divididos por dicha autovía, con objeto de facilitar los desarrollos futuros en zonas de muy bajo nivel ambiental.
Respecto al criterio de delimitación de actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico, parte de una premisa absolutamente incierta, y es que «el suelo sea un recurso natural limitado», cuando en España, sólo se ha urbanizado el 10 % del territorio nacional y en Marbella no supera el 40%. Además, establece un rosario de requisitos que va a ser muy difícil de cumplir y sin duda introducen más elementos de discrecionalidad a la hora de aceptar y tramitar una actuación de nueva urbanización.
Artículo 7.3.3. Criterios para la delimitación de Nuevas Actuaciones en suelo rústico (D)
1. Se delimitarán los suelos estrictamente necesarios para cubrir las necesidades objetivas de crecimiento o las de atender la demanda de actividad económica, atendiendo a criterios de proporcionalidad en cuanto a su dimensión, con parámetros urbanísticos que justifiquen el consumo y rentabilización del suelo como recurso natural limitado. 2. Cada actuación de nueva urbanización deberá incluir todos los terrenos de suelo rústico común que, por constituir una unidad geográfica y urbanística homogénea, sean adecuados para su ordenación conjunta. 3. En ningún caso, la delimitación dejará sin ordenar terrenos de suelo rústico común para los que sea inviable o muy compleja su ordenación futura a través de los correspondientes planes parciales. 4. Para la delimitación del ámbito se podrán considerar, entre otras, las situaciones de planeamiento existentes, los sistemas generales de movilidad o espacios libres existentes o propuestos y los elementos naturales presentes, de forma que se garantiza una adecuada inserción del ámbito dentro de la estructura urbanística general del Plan. 5. Se tendrá en consideración la estructura de la propiedad y la posible complejidad de la ejecución de la actuación, así como los previsibles costes estimados de la actuación en función de las cargas que deban asumir los promotores, incluidos los sistemas generales que deban adscribirse al ámbito con objeto de garantizar la viabilidad económica de la actuación y el equilibrio entre las diferentes actuaciones de transformación que se hubieran delimitado o pudieran delimitarse en suelo rústico. 6. Se garantizará la conexión de las redes de infraestructuras y servicios previstos para la actuación con las generales del municipio con objeto de garantizar la adecuada inserción de la actuación.
En definitiva, es evidente que el PGOM es altamente sostenible, porque con la redacción actual, va a ser tremendamente difícil que se lleven a cabo nuevos desarrollos en el futuro, más allá de los actualmente previstos y en trámite que el documento acepta, si bien, sin considerarlos como debería, auténticas propuestas de crecimiento. Lamentablemente este criterio contrasta con el PGOM de Benahavis, que ha previsto más de 20 actuaciones de transformación urbanística para nuevas viviendas en suelo rústico y no cuenta con el rosario de requerimientos previstos en el PGOM de Marbella.
La propuesta del PGOM para los futuros crecimientos lamentablemente va a tensionar más el mercado y la única esperanza va a ser que se haga un importante esfuerzo de gestión en el suelo urbano, tanto en el documento de POU como en su gestión municipal, para que genere una oferta razonable de viviendas que permita llegar a un precio de venta razonable.
Otra alternativa para que el precio de la vivienda llegue a un nivel razonable es que las criptomonedas sustituyan, al menos en parte, a la vivienda como elemento de refugio de la inversión, que es otra de las causas del alto precio de venta de la viviendas, tanto en Marbella como en España en general.
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Alejandro Criado Sánchez
Abogado urbanista