Cepedano: “El PGOM de Marbella es tan flexible que explica el modelo de ciudad de forma muy genérica”

El ingeniero de caminos y fundador de CAI Consultores considera que el Plan General de Ordenación Municipal que se está tramitando “está lleno de propuestas” que “no delimitan el desarrollo” de los suelos

Marbella, 28 de octubre de 2022.- El ingeniero de caminos y fundador de CAI Consultores señaló que Cepedano señaló que “una vez estudiado el PGOM de Marbella el problema es que en realidad no hay plan alguno, porque al final lo que hay en el documento previo es un reconocimiento de la realidad existente, pero no indica hacia dónde quiere ir la ciudad ni los vecinos”. Se pronunció así durante su ponencia de los XVIII Cursos de Urbanismo de Marbella que organiza la Fundación Formación y Desarrollo Urbanístico (FYDU) sobre el planeamiento territorial que dio junto al presidente de la Fundación, Alejandro Criado.

Tanto Cepedano como Criado subrayaron que con la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) “se ha buscado tanta flexibilidad que hemos llegado a la nada” en la tramitación -hasta el momento- del PGOM (uno de los dos documentos en que se divide el antiguo PGOU con la nueva normativa andaluza). En este sentido, Criado señaló que “si no dices nada, no hay algo que juzgar y por eso van tan rápido los planes”. Los planes así concebidos y diseñados “tienen mucho menos contenido y son todo propuestas”

Por otra parte, Cepedano advirtió que la LISTA y el reglamento “no diferencian entre normas, directrices y recomendaciones”, lo que le pareció “curioso” cuando menos. Además, el ingeniero de caminos explicó, en el seno de la ponencia, que  una de las diferencias entre el urbanismo y la ordenación del territorio es que el segundo “se basa en decisiones políticas” y el primero, “que afecta al día a día de los ciudadanos, se rige por la economía”.

En esta sesión de los cursos participó también Federico García Erviti, ex profesor de la Universidad Politécnica de Madrid y arquitecto experto en valoraciones. Su ponencia versó sobre las valoraciones urbanísticas para las que, explicó, “hay que acudir a la legislación estatal lo que no quiere decir que las autonómicas no sirvan; habrá que tenerlas en cuenta por las conexiones que existen con ellas sobre todo en planeamiento, planeamiento de desarrollo, etc”. Pero la técnica y los criterios los regula la estatal, concretó.

García Erviti destacó que, a su juicio, en el suelo rural y los coeficientes de corrección aplicados “hay una contradicción de la ley”. Explicó que “si lo que no se está valorando es una plusvalía, un incremento del valor del suelo rural en función de sus expectativas urbanísticas, porque el legislador lo ha prohibido expresamente, entonces qué es lo que se está valorando”. Consideró en este sentido que una explotación agraria, independientemente de su producción de rentas (que es lo que se capitaliza), incrementa su valor en función de su proximidad a determinados núcleos de población.

Se refirió además a la valoración de edificaciones en suelo rural. El arquitecto indicó que se usa el método del coste que es “el más sencillo e intuitivo que hay” y consiste en “estimar el valor del edificio en la actualidad y se le deduce el coste de la depreciación por la antigüedad que tenga y por el coeficiente corrector según su conservación”. Sin embargo, en opinión de García Erviti, el método “estrella de las valoraciones inmobiliarias” es el Residual que se usa para el suelo urbanizado o no urbanizado aunque “desde el punto de vista de las valoraciones urbanísticas sólo se pueda evaluar el urbanizado”.

-Alejandro Criado 28/10/2022