La legislación y el método aplicable a la valoración de un inmueble depende fundamentalmente de su finalidad. Si la finalidad es urbanística, es de aplicación la Ley de Suelo y su reglamento. Concretamente el artículo 34 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece lo siguiente:
“1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive. c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.”
Cuando el objetivo de la valoración es un inmueble en el catastro, es de aplicación el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Finalmente, si la finalidad de la valoración es para una entidad financiera, por ejemplo para un préstamo hipotecario, es de aplicación la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Concretamente el artículo 2 de esta norma establece lo siguiente:
«La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.»
Si la finalidad de la valoración es distinta de las anteriores, podrá aplicarse los métodos de valoración de cualquiera de ellas justificándolo. No obstante, la norma más utilizada para otras valoraciones suele ser la Orden ECO/805/2003. Para estos casos, también pueden aplicarse métodos de valoración que tienen una base doctrinal, como es el caso del método de análisis cualitativo para inmuebles, con base en la Universidad Politécnica de Valencia, y aplicada por expertos como Felipe de Lama.
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Alejandro Criado Sánchez
Abogado urbanista