El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 dos reales decretos-leyes en materia de vivienda, publicados en el BOE núm. 249 del 7 de octubre. Al encontrarse disueltas las Cortes Generales por la convocatoria de elecciones, según la nota de La Moncloa, ambos deberán ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso.
Real Decreto-ley 29/2026: función social de la vivienda y oferta asequible
Publicado con la referencia BOE-A-2026-20823, figura en la ficha del BOE con entrada en vigor el 8 de octubre de 2026. Según la nota oficial de La Moncloa, sus medidas principales son:
- Compras especulativas: hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados y los grandes tenedores no podrán comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado fijado por una tasadora independiente, con excepciones para alojamiento asequible o social, residencias sociosanitarias, colectivos vulnerables y víctimas de violencia de género.
- Desahucios: suspensión del procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el ocupante sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional, con compensación al propietario por la administración competente en los supuestos que fija la norma. En los desahucios por impago, si la comunidad autónoma no ofrece alternativa, deberá enervar la acción en dos meses.
- Alquiler de temporada y de habitaciones: el arrendador deberá justificar la causa del desplazamiento temporal; duración mínima de 31 días y, por regla general, máxima de doce meses; más de dos contratos de temporada encadenados pasan a ser alquiler de vivienda habitual. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar la renta que correspondería a la vivienda completa en zonas tensionadas.
- Prórroga extraordinaria: los inquilinos con contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar hasta dos años adicionales por plazos anuales, con las mismas condiciones del contrato, si están al corriente de pago y lo han estado durante los ocho meses anteriores.
- Actualización de la renta: hasta el 31 de diciembre de 2027 no podrá subirse la renta si supera el límite del índice de precios de referencia; en los demás casos, sin acuerdo entre las partes, el incremento máximo es del 2 %.
- Fiscalidad: IVA del 10 % al alquiler de apartamentos amueblados con servicios propios de hostelería o de duración no superior a 30 noches; recargo de IBI de hasta el 50 % (hasta el 100 % y el 150 % según el número de inmuebles) en viviendas destinadas a uso turístico; deducción estatal del 10 % en el IRPF por alquiler de vivienda habitual para rentas inferiores a 33.007,20 euros; IVA superreducido del 4 % en vivienda protegida de forma permanente; y gravamen del 25 % (antes 15 %) a los beneficios de las SOCIMI derivados del alquiler de vivienda, con reducciones según su oferta asequible.
- Vivienda pública y financiación: refuerzo de CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda, y creación de la línea TU CASA, dotada con 10.000 millones de euros, con préstamos a 0 % para financiar hasta el 20 % del valor de la primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.
Real Decreto-ley 28/2026: estabilidad de los contratos de arrendamiento
Publicado con la referencia BOE-A-2026-20822, su disposición final segunda fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Su artículo único modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Cumplidos como mínimo cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años (siete en el caso de persona jurídica), salvo que una parte comunique su voluntad de no prorrogar.
- El preaviso del arrendador pasa a seis meses y el del arrendatario se mantiene en dos.
- Si el arrendador comunica válidamente que no prorroga, deberá indemnizar al arrendatario con el mayor de estos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año de residencia en la vivienda.
- No hay indemnización, entre otros casos, cuando el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o sus familiares hasta segundo grado, cuando el arrendatario no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, cuando dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio, cuando las partes firman un nuevo contrato o cuando rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato en los términos de la norma.
- Prórroga extraordinaria de un año, a solicitud del arrendatario, acreditando vulnerabilidad social y económica, y de hasta tres años por plazos anuales en zonas de mercado residencial tensionado.
- Régimen transitorio: se aplica a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor; si a esa fecha restan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador podrá preavisar con al menos cuatro meses de antelación.
Antecedente
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler (prórroga extraordinaria y límite a la actualización de rentas), quedó derogado por acuerdo del Congreso de los Diputados de 28 de abril de 2026, publicado en el BOE del 30 de abril (BOE-A-2026-9359).
Imagen: Congreso de los Diputados, Madrid, de AMPERIO, CC BY-SA 4.0 (Wikimedia Commons). Imagen ilustrativa.
Fuente: BOE-A-2026-20823 (Real Decreto-ley 29/2026); BOE-A-2026-20822 (Real Decreto-ley 28/2026); La Moncloa, 8/10/2026.