El pasado 29 de octubre tuve la oportunidad de comparecer en calidad de experto en la comisión de redacción de la nueva Ley de Vivienda de Andalucía en la que expuse brevemente mis ideas que de forma extendida, se encuentra en el texto de a continuación.
ALEGACIONES
PRIMERA: AGRADECIMIENTO
En primer lugar dejar mi agradecimiento por poder contar con la posibilidad de realizar aportaciones al documento en trámite que sustituirá a la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía.
Se va a exponer mi opinión personal fruto de 30 años de estudios del Derecho Urbanístico y la vivienda en España así como de 20 años dedicado a la formación de profesionales en el urbanismo y la vivienda a través del Instituto Español de Estudios de Urbanismo, desconociendo las aportaciones de los distintos grupos así como del resto de personas que intervendrán, yendo encaminada mi opinión a que en España y concretamente en nuestra comunidad se construyan más viviendas en general que permitan bajar el precio medio de la misma, así como que se construyan viviendas a precio asequible tanto de compra como especialmente de alquiler para las personas con menos ingresos y hacer efectivo el derecho previsto en la exposición de motivos de la norma en referencia al artículo 47 de la Constitución:
“La Constitución española, en su artículo 47, recoge el derecho que tienen todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (…). Además, establece que serán los poderes públicos quienes han de promover las condiciones necesarias, y establecerán las normas pertinentes, para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”
SEGUNDA: LA ACTUACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN AUTONÓMICA ANTE EL PROBLEMA DE LA FALTA DE VIVIENDA A PRECIO ASEQUIBLE DEBE IR ESENCIALMENTE ENCAMINADA A UNA BUENA GESTIÓN PÚBLICA Y A UNA INVERSIÓN PÚBLICA SUFICIENTE EN VIVIENDAS PROTEGIDAS
España tiene un grave problema de falta de viviendas en general, y en especial a precio asequible. En líneas generales, los datos de número de construcción de viviendas en España actualmente es menos de 90.000 viviendas en 2023, frente a las 227.043 viviendas que se construían en 1995, hace 20 años y que más o menos cubrían la demanda anual de viviendas para nuevos hogares. De ese total, en 1995, el 31%, 71.141 viviendas eran protegidas frente a las 8646 viviendas en 2023, el 9,7%, según datos del Ministerio de la vivienda.
A nivel de nuestra comunidad, entre 1981 y 1990 se construyeron un total de 373.060 viviendas de las que el 60% era protegidas, 224.032. Frente a dichos datos, y según el Ministerio de la Vivienda, entre 2021-2023 se han construido un total de 47.610 viviendas de las que el 4,7% son protegidas, es decir, 2.239, lo que da una cifra realmente triste de poco más de 746 viviendas protegidas se construyen en nuestra región al año durante los últimos 5 años, frente a las más de 20.000 al año en los años ochenta. Es decir, en la actualidad se construye menos del 3% de viviendas protegidas que en los años ochenta.
Los datos de construcción de viviendas públicas durante los años sesenta que posiblemente sean la cifra más alta de nuestra historia, con la construcción demás de 200.000 viviendas protegidas anuales, concretamente desde 1963 a 1965, que suponían el 90% del total de las viviendas protegidas. Posiblemente de esa cifra, unas 30.000 podrían haberse construido en estas fechas en Andalucía, en promociones tan emblemáticas como la 3.000 viviendas de Sevilla que dio un hogar y un techo a miles de sevillanos que vivían en chabolas.
En definitiva de la escasísima cantidad de viviendas protegidas que se construyen en España en la actualidad de 8646 al año en 2023, tan sólo el 5,7% se construyen en nuestra comunidad, que teniendo en cuenta que el peso poblacional es del 25% del total nacional, estamos muy muy por debajo de lo esperable en el contexto nacional.
El déficit actual de viviendas en España ronda el millón de viviendas y en Andalucía 200.000 viviendas, de las que el 25% deberían ser protegidas, es decir, 50.000 viviendas. Así mismo, la demanda anual normal de viviendas en Andalucía ronda los 40.000 viviendas de las que al menos 10.000 deberían ser protegidas, el 25%. De estas viviendas, al menos 2.000 viviendas anuales deberían ser de la Comunidad Autónoma y el resto del Estado y los Ayuntamientos, lo que requeriría de una inversión anual autonómica de unos 200 millones de euros, algo realmente posible teniendo en cuenta que el presupuesto anual autonómico es de más de 60.000 millones de euros. Es decir, haría falta una inversión del 0,3% del presupuesto anual en vivienda, algo que parece más que razonable.
Por tanto, las escasas cifras actuales son muy difíciles de revertir y lo que fundamentalmente requieren son una importante inversión pública y de una buena gestión de los recursos públicos humanos y materiales que en cambios legales. Resulta de interés citar el reciente artículo publicado en un periodico de la prensa valenciana del profesor don Gerardo Roger Fernández que apunta precisamente a que el problema de la falta de vivienda a precio asequible es sobre todo un problema de gestión pública.
La gestión pública es más importante que una ley de vivienda porque actualmente hay una ley de vivienda y se construyen menos de 800 viviendas protegidas al año y sin ley de vivienda en los años ochenta se construirán más de 20.000 viviendas protegidas al año.
En relación los principios de gestión eficiente de los recursos públicos, citar artículo 31 CE que establece en su apartado segundo: “El gasto público realizará una asignación equitativa de los recursos públicos, y su programación y ejecución responderán a los criterios de eficiencia y economía”. Así mismo, el artículo 3.1 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público establece tales principios: “i) Economía, suficiencia y adecuación estricta de los medios a los fines institucionales. j) Eficiencia en la asignación y utilización de los recursos públicos.”
Desde el punto de vista social, hay que recordar que en los años sesenta y setenta, un matrimonio con un sólo sueldo y tres o cuatro hijos podía pagar una casa en 15 años, así como que en el acto 2025, un matrimonio o una pareja con dos sueldos y un hijo o un perro a duras penas con mucha suerte puede comprarse una casa a pagar en 40 años, aunque lo normal es un alquiler que es lo que se promueve como lo ideal.
No obstante, es cierto que las causas de esta situación no son únicamente de índole de gestión pública, dado que es variada:
a) El muy difícil acceso al crédito como consecuencia de “la nueva banca” y en todo caso a un 80 % del valor
c) El problema fiscal y gastos 10 % en la compra de una vivienda en notaría, ITP, AJD de hipoteca, más notaría, gastos bancarios, seguros y tasaciones
d) El valor del dinero y salarios respecto a la vivienda como consecuencia de la inflación y del valor refugio de la vivienda ha descendido notablemente
e) El alto precio de la vivienda como consecuencia de la escasa oferta
En definitiva, tampoco el margen de la legislación autonómica es muy amplio si bien al abordar la elaboración de una nueva Ley debe tenerse en cuenta que España cuenta con más de 200.000 normas y los principios de buena regulación normativa previstos en el artículo 129 y siguientes de la Ley de Procedimiento Administrativo. Buena parte de la Ley son medidas que no necesitan o no es aconsejable regularlas en una Ley por lo que se debería haber valorado reformar la existente, dado que es bien conocida.
En todo caso, hay esperanza para pensar que junto con esta Ley, habrá un incremento de la inversión pública en vivienda protegida a nivel autonómico, dado que la vivienda es unos pilares del estado de bienestar junto a la educación, sanidad y justicia, por lo que siendo tan pequeña la inversión requerida de un 0,3% del presupuesto total autonómico, estamos seguros que se abordará y servirá para que la construcción de viviendas protegidas tenga el respaldo público que necesita.
TERCERO: LA ACTUACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN AUTONÓMICA EN MATERIA DE VIVIENDA TAMBIÉN EN SEGUNDO LUGAR DEBE IR ENCAMINADA A HACER EFECTIVO EL ARTÍCULO 47 CE, EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA, ESPECIALMENTE DE A LAS PERSONAS CON MENORES INGRESOS
Siendo muchas e interesantes las aportaciones del proyecto de nueva Ley de Vivienda, la prioridad de esta norma debe ser la construcción de viviendas en alquiler para las personas en que se encuentren entre el 1-2 del IPREM, es decir, entre 600 y 1200 EU mensuales de salario, con rentas de entre 300 y 400 EU como máximo.
Para la construcción de tales viviendas, es deseable que la regulación de la nueva Ley de Vivienda sea lo más sencilla posible y que los requisitos de estas viviendas sean los imprescindibles, dado que cuantos más requisitos tengan más difícil será llevar a la práctica la necesidad de su edificación. Los requisitos de digna y adecuada son más que suficientes, frente a los requisitos: “asequible al nivel de renta de la población, adaptada a la realidad económica de cada hogar; habitable en aspectos de espacio acorde a las personas que la habitan, con higiene y salubridad, temperatura adecuada, agua corriente, luz natural, mobiliario básico; con accesibilidad inclusiva; con buenas condiciones medioambientales, de convivencia y con servicios públicos de cercanía suficientes; con seguridad y estabilidad; en sus distintas tipologías, libres, protegidas, concertadas, tanto en propiedad como en alquiler, incluyendo cohousing, coliving, alojamientos dotacionales, etc.”
Todos estos requisitos, que son extraordinarios, a la hora de llevar a la práctica la ejecución, puede generar dificultades para su ejecución.
Lo importante es el destino del mayor número de recursos públicos para estas viviendas en alquiler y evitar que la propia ley genere gasto público para aspectos no tan importantes como la construcción de estas viviendas. Tal es el caso de de la Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal o el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía que van a generar un importante gasto público que se va a detraer de lo importante: construir viviendas en alquiler para personas con bajos ingresos.
Finalmente, no parece razonable que la nueva Ley de Vivienda excluya al Estado en la competencia en la construcción de viviendas protegidas, dado que de los 8-10 millones de viviendas protegidas construidas en España, la inmensa mayoría las ha construido el Estado.
CUARTA: MODIFICACIONES DE LA LISTA Y SU REGLAMENTO PARA FACILITAR EL INCREMENTO NECESARIO DE LA OFERTA DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA PARA FRENAR EL INCREMENTO DE LOS PRECIOS
En primer lugar es urgente que la implantación de la reserva para vivienda protegida prevista en la reforma del artículo 20 de la Ley de Suelo como consecuencia de Disposición Final Cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tenga un reflejo en la legislación autonómica dado que dicha disposición no establece disposiciones transitorias respecto al planeamiento urbanístico en tramitación, debiendo aclarar en la normativa de vivienda que al incremento del 30-40% en suelo rústico y de 10-20% en suelo urbano es aplicable a aquellos planes en tramitación que no hayan tenido aprobación inicial y en ningún caso a los planes generales o de detalle ya aprobados.
En segundo lugar, resulta de interés valorar la posibilidad de flexibilizar el crecimiento de los municipios para posibilitar una mayor oferta de vivienda para que impacte en el precio de la misma. En tal sentido resultaría de interés reformar el artículo 31 de la LISTA y eliminar el requisito de la colindancia al suelo urbano de las actuaciones de nueva urbanización.
En tercer lugar sería recomendable eliminar de la Disposición Transitoria Segunda de la LISTA el requisito de la aprobación de un PGOM para plantear actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico, algo que es coherente con la flexibilidad que plantean los mismos.
En cuarto lugar debería valorarse reducir el número de informes sectoriales, sin que ello requiera una reducción de las materias que tengan que evaluarse. Así por ejemplo, el cumplimiento de la normativa autonómica de vivienda perfectamente podría incluirse en el informe autonómico de urbanismo en lugar de tener dos informes de dos consejerías distintas, no siempre con los mismos criterios.
En quinto lugar sería recomendable modificar la Ley 7/2007, de 9 de julio de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental para establecer de una forma clara lo que se entienden por efectos significativos sobre el medio ambiente, para facilitar la interpretación a los empleados públicos, teniendo en cuenta que por “medio ambiente” la normativa europea considera aspectos como “la biodiversidad, la población, la salud humana, la fauna, la flora, la tierra, el agua, el aire, los factores climáticos, los bienes materiales, el patrimonio cultural incluyendo el patrimonio arquitectónico y arqueológico, el paisaje entre otros”
En sexto lugar, el Reglamento de la LISTA establece en su disposición transitoria quinta lo siguiente:
Disposición transitoria quinta. Instrumentos de planeamiento urbanístico en tramitación. 1. Conforme a la disposición transitoria tercera de la Ley, los instrumentos de planeamiento urbanístico que hubieran iniciado el procedimiento para su aprobación antes de su entrada en vigor podrán continuar su tramitación conforme a las disposiciones establecidas por la legislación sectorial y urbanística vigentes en el momento de iniciar la misma. 2. Dichos procedimientos podrán tramitarse conforme a las disposiciones de la Ley y el Reglamento, siempre que puedan conservar los informes, pronunciamientos sectoriales y actuaciones del órgano ambiental por no ver afectado su contenido. Cumpliendo con lo anterior, los planes generales de ordenación urbanística en tramitación podrán desagregarse en un Plan General de Ordenación Municipal y en un Plan de Ordenación Urbana, continuando con la tramitación de ambos instrumentos conforme a lo dispuesto en la Ley y en el Reglamento.
Esta norma modifica la DT Tercera de la LISTA que establece lo siguiente:
Disposición transitoria tercera. Planes e instrumentos en tramitación.
1. Los procedimientos relativos a los instrumentos de planeamiento urbanístico, así como los instrumentos de gestión y ejecución del planeamiento, que se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de esta Ley podrán continuar su tramitación conforme a las reglas de ordenación del procedimiento y el régimen de competencias establecidos por la legislación sectorial y urbanística vigente en el momento de iniciar la misma. A estos efectos, se considerarán iniciados los procedimientos con el primer acuerdo preceptivo del órgano competente para la tramitación, conforme a lo previsto en la legislación urbanística, y, en el caso de los instrumentos de planeamiento sometidos a evaluación ambiental estratégica, con la solicitud de inicio de este procedimiento.
2. No obstante, dichos procedimientos podrán tramitarse conforme a las determinaciones de esta Ley siempre que se puedan conservar los informes, pronunciamientos sectoriales y actuaciones del órgano ambiental, por no ver afectado su contenido.
Por tanto, los planes que se iniciaron con la LOUA, el reglamento exige que se aprueben con el contenido de la LOUA y no con el contenido de la LISTA como establece su Disposición Transitoria Tercera, por lo que habría que derogar la DT Quinta del Reglamento de la LISTA, dado que estos planes una vez se aprueben, no son aplicables, generando un problema para las viviendas previstas.
ALEJANDRO CRIADO SÁNCHEZ
ABOGADO