El notario José Ordóñez y que ha ejercido en Madrid durante 27 años, ha esgrimido durante el XXI Programa de Especialista en Urbanismo que “cuando un tercero ve que un piso está inscrito en el registro, no hay cargas, lo compra e inscribe, no puede pensar que si se declara la nulidad de la licencia y se declara que el edificio tiene que ser demolido, pueda llevarse a cabo la demolición cuando él hizo absolutamente todos los parámetros que la seguridad del tráfico le pide”
Marbella, 20 de febrero de 2026.- El notario José Ordóñez ha considerado “gravísimo” que el Tribunal Supremo permita la demolición de una vivienda adquirida bajo la garantía que ofrece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El ex fedatario público ha esgrimido durante el XXI Programa de Especialista en Urbanismo que “cuando un tercero ve que un piso está inscrito en el registro, no hay cargas, lo compra e inscribe, no puede pensar que si se declara la nulidad de la licencia y se declara que el edificio tiene que ser demolido, pueda llevarse a cabo la demolición cuando él hizo absolutamente todos los parámetros que la seguridad del tráfico le pide”.
En su ponencia titulada El contrato de compraventa inmobiliario y la escritura de obra nueva ha advertido que la doctrina del alto tribunal ha determinado que en esos casos “se garantiza la persistencia del derecho, pero no se le protege que la vivienda siga, con lo cual esa demolición se puede ejecutar pese a que usted es un tercero registral del artículo 34”. Y ha puesto como ejemplos los casos que hay en Marbella y el daño que se le haría a la ciudad y a la marca si se demoliesen edificios que se encuentran en ese escenario.
En cuanto a la venta de una vivienda en construcción, Ordóñez ha llamado la atención sobre “dos puntos que en la práctica no se respetan mucho” y es que la legislación “exige que se refleje la superficie útil, pero los promotores, por cuestiones comerciales, ponen (sólo) la construida”. Además, la ley dice que “cuando yo compro una vivienda ya tienen que estar los estatutos de la propiedad horizontal establecidos porque me tienen que dar un ejemplar o yo tengo que conocerlos, pero no puede ser que compre una vivienda y luego se pretendan establecer los estatutos sin contar con los compradores”, ha explicado.
A efectos de fiscalidad, el ponente ha llamado la atención sobre la novedad que existe desde enero de 2025 a raíz de otra sentencia del Tribunal Supremo que determinó que “al contrario del criterio de Hacienda, la terminación de una obra es un hecho fáctico y se prueba con cualquier elemento” que lo determine como el caso “más habitual que es el certificado técnico de fin de obra” que será válido “aunque no estén aún expedidas las licencias administrativas”, con lo que el IVA aplicable a la promotora “es el 10 y no el 21%”
En términos más generales sobre la actividad notarial actual, Ordóñez se ha mostrado reacio a las firmas notariales telemáticas aduciendo que “al notario va uno dos o tres veces en toda su vida y no es como una operativa bancaria, que es casi a diario y ahí sí que está justificado” el empleo de las nuevas tecnologías, “pero para realizar una firma yo no lo acabo de ver” ha apostillado.
Y en clave competencial, ha aclarado, “aunque no se respeta” por parte de algunas comunidades autónomas, que “con arreglo a la doctrina del Tribunal Constitucional las autonomías no deben regular” la actuación y la actividad de los notarios ni la del Registro de la Propiedad. Ésta sería una de las complejidades que entraña la materia. Otra la encontramos, ha añadido, en la “descoordinación que existe entre el registro y el catastro”, con casos como los de “una persona que quiere comprar una propiedad, y en el registro aparece una superficie, en el catastro otra, y un arquitecto mide una tercera que no concuerda con ninguna, con lo que ese individuo no sabe qué está comprando en realidad”