Hay que partir de una premisa bastante clara, las Comunidades Autónomas y no el Estado, son las que tienen la competencia exclusiva en materia de urbanismo de conformidad con el artículo 148.3 de la Constitución. Dicha premisa conlleva que son las Comunidades y no el Estado las que establecen un modelo de urbanismo más liberal o más intervencionista.
Uno de los objetivos más importantes de la Ley de Suelo de 1998 fue lograr un abaratamiento del precio del suelo y por tanto de la vivienda para facilitar el derecho constitucional de acceso a la vivienda. Para ello, estableció el carácter subsidiario del suelo urbanizable, que significaba que se debería clasificar como urbanizable aquel suelo que ni fuese urbano ni tuviese motivos de especial protección para su clasificación como no urbanizable. El planteamiento hay que enmarcarlo en una seria de medidas liberalizadoras de distintos sectores económicos desde el año 1996 cuyo éxito tuvo como frutos que en sólo dos años, España cumpliese los requisitos de la Unión Europea para la entrada en la moneda única. Sin embargo, en el ámbito del mercado del suelo, el planteamiento tuvo altas dosis de ingenuidad. En primer lugar porque una mayor oferta de suelo urbanizable en modo alguno conlleva una rebaja del precio del suelo, sino una mayor oferta de suelo urbanizado. En segundo lugar, porque el carácter subsidiario del suelo urbanizable dependía, no sólo de su adaptación por las distintas leyes autonómicas, sino también, y una vez se adaptadas las leyes autonómicas, de su adaptación por los planes urbanísticos, que son los que clasifican el suelo. Entre 1998 y 2007, fecha de la actual Ley Nacional de Suelo, pocas han sido las leyes autonómicas que han establecido el carácter subsidiario del suelo urbanizable así como también pocos los planes urbanísticos que igualmente se adaptaron al mismo.
Muchos planteamientos, dotados de una alta dosis de desconocimiento del Derecho Urbanístico, establecen el origen de la actual coyuntura económica en la Ley de Suelo de 1998, que supuestamente creó una enorme oferta de suelo, la cual fue una de las causas de la gran expansión inmobiliaria entre 1997 y 2007, además de los bajos tipos de interés y las facilidades de las entidades financieras. Sin embargo, como hemos dicho, la Ley de Suelo ni creó una enorme oferta de suelo urbanizable por los motivos anteriormente expuestos, ni menos aún originó una mayor oferta de suelo urbanizado (que es lo que si que podría haber conseguido una rebaja del precio del suelo), dado que no entró en el problema real y es la necesidad de establecer instrumentos para agilizar la gestión del suelo para convertir el urbanizable en urbanizado.
Por ello, ante la pregunta de si la Ley de Suelo de 1998 creó un modelo de urbanismo en España especulativo que dio origen a la actual crisis económica, la respuesta no puede ser otra que la negativa, esencialmente porque son las Comunidades Autónomas y no el Estado las que tienen la competencia legislativa en materia de urbanismo.
——————————————– Alejandro J. Criado Sánchez Director de la Revista de Urbanismo Abogado