Con frecuencia nos encontramos ante supuestos en el ejercicio profesional en el que técnicos llevan a cabo valoraciones sin tener en cuenta lo más mínimo en una valoración el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Valoraciones así como el Reglamento de valoraciones a pesar de ser aplicables. Se tiende con demasiada frecuencia a utilizar como referencia los criterios de valoración para el mercado hipotecario o simplemente el método comparativo.
Pues bien, para ello es importante tener en cuenta lo establecido en el artículo 21 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008, que establece que las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en dicha Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive. c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas. d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
Es decir, en una reparcelación, cuando se trata de valorar elementos incompatibles con el planeamiento como puede ser una construcción, hay que aplicar la Ley de Suelo y el Reglamento de valoraciones, al igual que en una expropiación, en una venta forzosa de un solar o en la determinación de la responsabilidad patrimonial de la administración. La no aplicación de dichas normas lo que va a conllevar es que la valoración no tenga el valor probatorio necesario de la cantidad que el interesado reclame por el valor de su suelo o sus elementos.
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Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado especializado en Derecho Urbanístico